Begriffserklärung
und Gesetze:
Lt.
der Betriebskostenverordnung (BV) §1 Abs. 1 S.
1 sind die
Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer oder
Erbbauberechtigten
durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch
den
Bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes,
der Nebengebäude, Anlagen,
Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Somit
sind
einmalige Kosten keine Betriebskosten. Wichtig ist auch die
Unterscheidung zwischen Betriebskosten und Instandhaltungs- oder
Instandsetzungskosten. Letztere sind grundsätzlich in der
Miete
enthalten und können deshalb schon weil es begrifflich keine
Betriebskosten sind, nicht auf den Mieter umgelegt werden.
Betriebskosten sind also Kosten, die beim Eigentümer als
Lasten des
Grundstücks anfallen. Sie sind vom Eigentümer zu
tragen. Das gilt
grundsätzlich auch, wenn eine Immobilie vermietet worden ist.
Allerdings wird meist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter dem
Vermieter die Nebenkosten zu erstatten hat. Das Bürgerliche
Gesetzbuch
sieht die Möglichkeit vor, hierzu entweder Vorauszahlungen mit
späterer
Abrechnung zu vereinbaren oder eine angemessene Pauschale vorzusehen,
mit der die Betriebskosten insgesamt abgegolten sind. In
älteren
Mietverträgen ist oft noch der Verweis auf § 27 in
Verbindung mit
Anlage 3 II. BV enthalten. In diesem Fall ist durch Auslegung zu
ermitteln, ob hier weiterhin diese alten Bestimmungen Anwendung finden
oder ob auch hier die Betriebskostenverordnung von 2003 heranzuziehen
wäre. Die Frage ist von Bedeutung, weil die in den jeweiligen
Verordnungen enthaltenen Kataloge der umlagefähigen
Betriebskostenarten
im einzelnen voneinander abweichen.
Betriebskostenvereinbarung
Nach
§ 556 Abs. 1 S. 1 BGB wird eine Umlage von Betriebskosten auf
den
Mieter durch eine wirksame vertragliche Vereinbarung zwischen dem
Vermieter und Mieter vorausgesetzt. Diese Vereinbarung muss hinreichend
bestimmt sein. Es genügt nicht, wenn die Vertragsparteien sich
auf „die
(üblichen) Nebenkosten der Wohnung“ einigen. Die zu
tragenden
Kostenarten müssen im einzelnen aufgeführt sein. Die
Rechtsprechung
lässt jedoch den Verweis auf die Anlage zu § 27 II.
BV bzw. auf den
Katalog in § 2 BetrkVO genügen, auch wenn er dem
Vertrag nicht
beigefügt ist. Das Erfordernis der ausdrücklichen
Vereinbarung der
Kostenarten gilt insbesondere für den Posten der
„sonstigen
Betriebskosten“ (§ 2 Ziff. 17 BetrKV), die nicht als
Auffangtatbestand
für alle denkbaren Kostenarten zu verstehen sind, die in den
Ziff. 1
bis 16 nicht enthalten sind. Vielmehr müssen insoweit
umzulegenden
Kosten ausdrücklich im Vertrag aufgeführt sein, weil
sonst das
Bestimmtheitsgebot unterlaufen würde. Auch diese Kosten
müssen
regelmäßig anfallen. Die Umlage der
Verwaltungskosten ist bei
Mietverträgen über Wohnraum nicht zulässig.
Die
Vereinbarung eines
Umlageschlüssels ist hingegen nicht erforderlich. Fehlt er im
Vertrag,
so hat die Umlage der Kosten nach § 556a Abs. 1 S. 1 BGB nach
der
Wohnfläche zu erfolgen, also nach dem Anteil der
Wohnfläche der
Wohnung. Haben die Parteien einen Umlageschlüssel vereinbart,
kann
dieser vom Vermieter auch nach Vertragsschluss durch einseitige
Erklärung in Textform gegenüber dem Mieter
geändert werden. Der
Vermieter muss den Schlüssel dann aber nach billigem Ermessen
wählen,
das heißt er kann nur einen sachlich angemessenen
Schlüssel aussuchen,
z.B. die Umlage der Müllkosten nach der Zahl der Nutzer der
Wohnungen.
Die Erklärung über eine Änderung des
Umlageschlüssels muss auch vor
Beginn des Abrechnungszeitraums erfolgen. Die Vereinbarung kann
entweder Vorauszahlungen in Form von Abschlagzahlungen vorsehen, die
der Mieter zusätzlich zur sogenannten Kaltmiete (das ist die
Miete für
die Wohnung ohne Ansehung der Nebenkosten) während der
Abrechnungsperiode zu leisten hat und über die später
vom Vermieter
abzurechnen ist; oder es ist eine Betriebskostenpauschale zu zahlen --
dann entfällt die Abrechnung. Sowohl Pauschalen als auch
Vorauszahlungen dürfen nur in angemessener Höhe
vereinbart werden.
Beide sind anzupassen, wenn sich die Kosten ändern (§
560 BGB).
Liegt
keine Betriebskostenvereinbarung vor, so sind die Betriebskosten in der
Miete enthalten (sog. Bruttomiete).
Betriebskostenabrechnung
Über
Betriebskosten ist jährlich abzurechnen, wenn Vorauszahlungen
vereinbart worden sind. Die Einzelheiten hierzu sind seit der
Mietrechtsreform 2001 in § 556 Abs. 3 BGB geregelt.
Die
Betriebskostenabrechnung muss nach der Rechtsprechung (BGH WuM 1982,
207) mindestens folgende Angaben enthalten:
-eine
Zusammenstellung der Gesamtkosten für die ganze Liegenschaft,
über die abgerechnet werden soll
-die
Angabe und Erläuterung der zugrundegelegten
Verteilerschlüssel
-die
Berechnung des Anteils, der auf die vermietete Wohnung jeweils
entfällt
und den der Mieter tragen soll (für jede Betriebskostenart)
-den
Abzug der Vorauszahlungen des Mieters
Eine
Abrechnung, die diese Anforderungen nicht erfüllt, ist bereits
formell
unwirksam und somit nicht fällig. Die Abrechnung muss
nachvollziehbar
sein, das heißt sie muss aus sich heraus
verständlich und nachrechenbar
sein. Die Kosten müssen so bestimmt bezeichnet sein, dass sie
bei einer
Prüfung der Belege (s.u.) leicht zuzuordnen sind.
Außerdem muss sich
die Abrechnung auf einen bestimmten Abrechnungszeitraum, welcher
höchstens ein Jahr umfasst, beziehen. Hierbei ist der
Vermieter nicht
an das Kalenderjahr gebunden. Sie muss spätestens ein Jahr
nach dem
Ende der Abrechnungsperiode vorliegen. Sonst kann der Vermieter keine
Nachzahlungen mehr geltend machen (§ 556 Abs. 3 S. 2, 3 BGB).
Die Frist
wird durch Vorlage einer formell wirksamen Abrechnung gewahrt, das
heißt die Abrechnung kann inhaltliche
(„materielle“) Fehler enthalten;
diese kann der Vermieter auch nach Ablauf der Jahresfrist noch
berichtigen (BGH WuM 2005, 61; AG Lützenkirchen WuM 2006, 63,
72). Der
Mieter kann hingegen auch nach Ablauf der Jahresfrist noch
überzahlte
Betriebskostenvorauszahlungen zurückfordern. Er muss jedoch
Einwendungen gegen eine Abrechnung, die der Vermieter vorgelegt hat,
grundsätzlich innerhalb einer Jahresfrist ab Erhalt, das
heißt Zugang,
der Abrechnung erheben. Leerstehende Wohnungen müssen in die
Umlage mit
einbezogen werden. Kosten, die auf leerstehende Einheiten entfallen,
trägt der Eigentümer. Bei der Abrechnung
über Betriebskosten ist das
Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten (§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB).
Unwirtschaftliche Kosten sind nicht umlagefähig. Sie werden um
den
Umfang, in dem sie sich als unwirtschaftlich erweisen, von der
Abrechnung abgesetzt. Für die Umlage von Heizkosten und
Warmwasser gilt
im übrigen die Heizkostenverordnung.
Prüfung der
Betriebskostenabrechnung
Der
Mieter hat das Recht, die Belege, die der Vermieter der Abrechnung
zugrundegelegt hat, einzusehen, um sich davon zu überzeugen,
dass die
Abrechnung inhaltlich richtig ist. Der Vermieter ist verpflichtet, die
Belege vorzulegen. Der Mieter muss sich - entgegen der bisherigen
herrschenden Auffassung in Schrifttum und Rechtsprechung -
grundsätzlich zur Einsichtnahme zu dem Vermieter begeben, er
kann nur
ausnahmsweise nach Treu und Glauben Übersendung der Belege in
Form von
Kopien verlangen (BGH WuM 2006, 200). Dessen ungeachtet empfiehlt das
Schrifttum dem Vermieter ganz überwiegend, auch weiterhin auf
Anforderung Belegkopien an den Mieter zu versenden (Fenn, WuM 2006, 482
m. w. N. in Fn. 8 auf S. 483).
Besonderheiten
bei vermieteten Eigentumswohnungen
Bei
vermieteten Eigentumswohnungen ist zu beachten, dass die Hausverwaltung
die Abrechnung für die Eigentümergemeinschaft nach
anderen Grundsätzen
als vorstehend referiert erstellt. Im Wohnungseigentumsrecht gilt
nämlich das sogenannte Abflussprinzip, wonach Kosten in dem
Jahr in die
Abrechnung des Hausgeldes einzustellen sind, in dem sie verausgabt
worden waren (sog. Einnahmen/Ausgaben-Rechnung), während im
Mietrecht
das sogenannte Leistungsprinzip anzuwenden ist: Die Betriebskosten sind
in derjenigen Abrechnungsperiode geltend zu machen, in der die
betreffenden Leistungen erbracht worden waren (vgl. Blank, WuM 2004,
446, 447ff.). Dies kann im Zweifel dazu führen, dass die
Abrechnung des
Verwalters der Betriebskostenabrechnung der vermieteten
Eigentumswohnung nicht zugrundegelegt werden kann.
Betriebskostenspiegel
Mit
dem Recht zur Einsichtsnahme in die Originalbelege nach Vorlage einer
Abrechnung besteht für Mieterinnen und Mieter eine wichtige
Überprüfungsmöglichkeit. Der Deutsche
Mieterbund und seine
Landesverbände stellen außerdem bundes- und
landesweite
Betriebskostenspiegel zur Verfügung, die auch Vermietern im
Rahmen des
Wirtschaftlichkeitsgebotes als Leitfaden dienen können. Die
Betriebskostenspiegel geben einen Überblick über die
in einem
bestimmten Zeitraum von den Vermietern tatsächlich
abgerechneten
Betriebskosten umgerechnet pro Quadratmeter Wohnfläche und
Monat. Sie
werden auf empirischer Grundlage aus der Beratungspraxis der
Mietervereine im Deutschen Mieterbund erstellt und jährlich
fortgeschrieben. Anhand eines Betriebskostenspiegels kann deshalb das
allgemeine Kostenniveau einer Abrechnung überprüft
werden, um
auffällige „Ausreißerwerte“
aufzuspüren, bei denen es sich lohnt, eine
eingehendere Prüfung vorzunehmen. Der Schluss von einem
statistisch
ausgewiesenen Wert in einem Betriebskostenspiegel auf die
tatsächlich
zu erwartenden Kosten ist aber nur bedingt möglich, weil die
Besonderheiten des konkreten Objekts in einer statistischen Auswertung
natürlich nicht zum Tragen kommen können. Hiervon zu
unterscheiden sind
Betriebskostenspiegel, die teilweise von den Gemeinden aufgestellt
werden und die Betriebskosten für Bauwerke bestimmten Alters
oder
bestimmter Ausstattung im Stadtgebiet ausweisen. Diese können
(ähnlich
Mietspiegeln) repräsentative Aussagen ermöglichen..
§
Die Betriebskostenverordnung:
§
1 Betriebskosten
§
2 Betriebskostenaufstellung
